पहाडको भिरालो जमीन होस् या समथर मैदान, अहिले सबैतिर डोजर चलेको देख्न सकिन्छ । भिरालो जमीनको माटो काटेर कान्ला, खोल्सा, खाल्डो पुर्ने काम डोजरको दैनिकीजस्तै बन्ने गरेको छ । जथाभावी डोजर चल्नाले कतै पानीको मुहान, निकास थुनिन पुगेका छन् त कतै खोला, नदी, सार्वजनिक जग्गाको सिमाना मिचिन पुगेका छन् । रूख बिरुवाले हरियो देखिने डाँडामा अहिले डोजर चलेपछि उजाड र नाङ्गो देखिन पुगेको छ । हरियो रूख, बिरुवाहरूको सट्टा बिजुलीका खम्बा, ढुङ्गाको अग्ला पर्खाल, धूलो उड्ने बाटाहरू देखिने गरेका छन् । 

अन्नबाली, तरकारी उब्जने खेतीयोग्य जग्गाहरूमा पछि बिस्तारै अग्ला घरहरू बन्नेछन् । बस्ती विकासको नाममा हुने गरेको जग्गाजमीनको खण्डीकरण तथा चक्लाबन्दी कार्य अहिले भीरदेखि समथर मैदानसम्म पुगेको छ । त्यसरी खण्डित तथा चक्लाबन्दी भएका जग्गा सर्वसाधारणदेखि सांसद, मन्त्री, व्यापारी, उद्योगपतिसम्मका व्यक्तिहरूका लागि खरीद विक्रीको रोजाइमा पर्ने गरेको छ । खोला, पोखरी, कुवा, ताल, चौर, मन्दिर रहेको सार्वजनिक जग्गासमेत मिचेर खण्डीकरण तथा चक्लाबन्दी गर्ने र महँगो मूल्यमा किनबेच हुने गरेको छ । जग्गालाई ससानो टुक्रामा खण्डीकरण गर्ने र महँगो मूल्यमा किनबेच गर्ने कार्य अहिले कतिपय व्यक्तिका लागि नाफा कमाउने व्यवसाय नै बनेको छ । यस्तो कार्यबाट नेपाल सरकारलाई मनग्य राजस्व आउला । तर, भविष्यमा यसले मानव जीवनमा नराम्रो असर पर्ने र कृषियोग्य जग्गामा कमी आई उत्पादनमा समेत कमी आउने निश्चित छ । साथै हरियाली नष्ट भई पर्यावरणमा समेत नकारात्मक असर पर्नेछ ।

भूमिको वर्गीकरण गर्ने, खण्डीकरणलाई न्यूनीकरण गरी उत्पादनयोग्य जमीनलाई प्रयोगमा ल्याउने उद्देश्यका साथ भू–उपयोग ऐन, २०७६ र नियमावली, २०७९ जारी भएपछि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको छ । 

भूमिको वर्गीकरण गर्ने, खण्डीकरण न्यूनीकरण गरी उत्पादनयोग्य जमीनलाई प्रयोगमा ल्याउने उद्देश्यका साथ भू–उपयोग ऐन, २०७६ र नियमावली, २०७९ जारी भएपछि घरजग्गा कारोबारमा मन्दी आएको छ । भूउपयोगसम्बन्धी कानून जारी भएपछि कृषि, आवासीय, व्यावसायिक, औद्योगिक, वन, खानी तथा खनिज क्षेत्र, नदी, खोला, ताल, सीमसार क्षेत्र, सांस्कृतिक तथा पुरातात्त्िवक महत्त्वको क्षेत्र, सार्वजनिक उपयोगको क्षेत्र गरी भू–उपयोगको दृष्टिले जमिनको वर्गीकरण गरिएको छ । भूउपयोगसम्बन्धी कानून बनेपछि जमीनको खण्डीकरण नियन्त्रण तथा कित्ताकाट गर्ने कार्यलाई नियमन गर्न आवश्यक आधार र मापदण्ड तोक्न सक्ने व्यवस्था भयो । 

ऐन जारी भएपछि यसको दफा १२ मा आवासीय प्रयोजनका लागि वर्गीकरण गरेको क्षेत्रमा घडेरी विकसित गर्न पाइने तर अन्य क्षेत्रमा कुनै प्रयोजनले व्यावसायिक रूपमा घडेरी विकसित गर्न र त्यसको विक्रीवितरण गर्न नपाइने गरी कानूनी व्यवस्था गरियो । अहिले भइरहेका जति पनि जमीन खण्डीकरणको कार्य आवासीय क्षेत्रमा मात्र भइरहेको पक्कै छैन । कानूनको सशक्त कार्यान्वयन नहुँदा अहिले कृषियोग्य जमीनसमेत खण्डीकरण तथा चक्लाबन्दीको चपेटामा परेको छ । सहकारी, बैंक तथा वित्तीय संस्थाले घरजग्गा धितोमा कर्जा दिन कडाइ गरेका कारण घरजग्गा कारोबार सुस्ताएको छ । तर पनि डाँडा, भीर, पाखादेखि समथर मैदानसम्मका भू–भागमा जग्गा सम्याउने बहानामा डोजर चल्न रोकिएको छैन । 

अहिले घरजग्गासम्बन्धी कारोबारलाई व्यवस्थित बनाई व्यावसायिक वातावरण बनाउन विधायिकाले मालपोत ऐन, २०३४ मा संशोधन गरेको छ । सम्पत्ति शुद्धीकरण निवारण तथा व्यावसायिक वातावरण प्रवर्द्धनसम्बन्धी केही ऐनलाई संशोधन गर्ने ऐन, २०८० ले मालपोत ऐनमा संशोधन गरी परिच्छेद ७ क मा घरजग्गासम्बन्धी कारोबार शीर्षक थप गरिएको छ । यो ऐन जारी भएपछि इजाजतपत्र लिएर मात्र घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गर्नुपर्ने भएको छ । यसका लागि नेपाल सरकारले नेपाल राजपत्रमा क्षेत्र तोकी सूचना प्रकाशित गर्छ । उक्त सूचनामा उल्लेख भएको क्षेत्रफल वा रकमको सीमाभन्दा बढीको घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गर्न इजाजत लिनुपर्छ । 

प्राकृतिक व्यक्तिबीच आपसी सहमतिमा गरिने किनबेच कार्यलाई घरजग्गासम्बन्धी कारोबार मानेको छैन । कुनै शुल्क लिई वा नलिई कसैको घर वा जग्गा खरीद वा विक्री गर्न सहयोग गर्ने, त्यस्तो घर वा जग्गा खरीद वा विक्री गर्ने व्यक्तिलाई परामर्श दिने वा सो विषयमा अन्य कुनै किसिमले व्यावसायिक रूपमा सहयोग उपलब्ध गराउने कार्यलाई घरजग्गासम्बन्धी कारोबार मानिएको छ । यस्तो कारोबारका लागि इजाजतपत्र आवश्यक पर्छ । 

इजाजतपत्र लिन चाहने व्यक्तिले आवश्यक विवरण, कागजात र दस्तुरसहित तोकेको अधिकारीसमक्ष निवेदन दिनुपर्छ । निवेदन प्राप्त भएपछि उपयुक्त देखिएमा सम्बद्ध अधिकारीले शर्त उल्लेख गरी निवेदकलाई घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गर्न ५ वर्षका लागि मान्य हुने गरी इजाजतपत्र दिन्छन् ।

इजाजतपत्र लिन चाहने व्यक्तिले आवश्यक विवरण, कागजात र दस्तूरसहित तोकेको अधिकारीसमक्ष निवेदन दिनुपर्छ । निवेदन प्राप्त भएपछि उचित देखिएमा सम्बद्ध अधिकारीले शर्त उल्लेख गरी निवेदकलाई घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गर्न ५ वर्षका लागि मान्य हुने गरी इजाजतपत्र दिनेछन् । झूटा विवरण पेश गरी इजाजतपत्र लिएमा, इजाजतपत्र जारी गर्दाको बखत तोकिएको शर्त उल्लंघन गरेमा, इजाजतपत्र नवीकरण नगरेमा वा यो ऐन वा यस ऐनअन्तर्गत बनेको नियमबमोजिम इजाजतपत्र दिने अधिकारीले दिएको निर्देशनको उल्लंघन गरेमा इजाजतपत्र खारेज गर्न सकिन्छ । इजाजतपत्र दिने अधिकारीले घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गर्ने व्यक्तिलाई निर्देशन दिन, निरीक्षण र सुरिवेक्षण गर्न सक्छ । यो कानूनी व्यवस्था कार्यान्वयन गर्न नेपाल सरकारले कारोबार गर्ने घरजग्गाको क्षेत्रफल वा रकमको सीमा, घरजग्गा कारोबार गर्ने शर्तहरू र इजाजत दिने अधिकारीसमेत तोक्नुपर्छ । यसका लागि नेपाल सरकारले राजपत्रमा सूचना प्रकाशन गर्नेलगायत आवश्यक नियमावलीसमेत बनाई कार्यान्वयमा ल्याउनुपर्ने देखिन्छ । 

इजाजतपत्र नलिई गरिने घरजग्गासम्बन्धी कारोबारलाई फौजदारी कसूर मानेको छ । कसैले इजाजतपत्र नलिई यससम्बन्धी कारोबार गरेमा कारोबारको बिगो खुलेकोमा बिगोबमोजिम र बिगो नखुलेकोमा २५ लाख रुपैयाँसम्म जरीवाना वा ६ महीनासम्म कैद वा दुवै सजाय हुन्छ । इजाजतपत्र प्राप्त व्यक्तिले यो ऐन, यस ऐनअन्तर्गत बनेको नियम वा इजाजतपत्र प्रदान गर्दाको शर्तविपरीत घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गरेमा इजाजत दिने अधिकारीले त्यस्तो व्यक्तिलाई कारोबारको बिगो खुलेकोमा बिगो बमोजिम र बिगो नखुलेकोमा १० लाख रुपैयाँसम्म जरीवाना गर्न सक्छ । 

इजाजतपत्र लिएर मात्र घरजग्गासम्बन्धी कारोबार गर्नुपर्ने कानूनी बाध्यताले गर्दा घरजग्गा कारोबारको व्यावसायिक प्रवर्द्धन हुने र कारोबारका माध्यमबाट राजस्व छलेर अकुत सम्पत्ति जोड्ने कार्यसमेत नियन्त्रणमा आउने देखिन्छ । इजाजतपत्र लिएर गरिने घरजग्गासम्बन्धी कारोबारले भू–उपयोग ऐन, २०७६ मा कानूनी व्यवस्था गरेबमोजिमको आवासीय जग्गाको मात्र खण्डीकरण तथा चक्लाबन्दी हुने र ती जग्गाको व्यावसायिक ढंगले किनबेच हुने गर्छ । यसले जथाभावी जग्गामा डोजर चलाउने कार्यको अन्त्य भई व्यवस्थित बस्ती विकासमा पक्कै सहयोग पुग्नेछ । 

अहिले देशमा सत्ताकेन्द्रित राजनीति मात्र हुने गरेको छ । सत्तामा पुग्ने सरकारले जग्गाको वास्तविक अवस्था, आवश्यकता तथा उपयोगितालाई ध्यानमा नराखी जग्गाको खण्डीकरण गर्ने र किनबेचसम्बन्धी कारोबारलाई प्रोत्साहन गर्ने किसिमको निर्णय गर्ने र नीति, निर्देशनहरू जारी गर्ने कार्य गर्दै आएको छ । जग्गाको वर्गीकरण गर्ने, जग्गाको उचित प्रयोग गर्ने तथा प्रभावकारी व्यवस्थापन गर्ने सम्बन्धमा सही नीति अख्तियार गर्न सकेन भने देशमा रहेको कृषि, वन, सार्वजनिक, सांस्कृतिक, पुरातात्त्िवक महत्त्वका जग्गाहरू सकिँदै जानेछ । त्यसैले भविष्यमा भू–उपयोग ऐन, २०७६ ले परिकल्पना गरेको उद्देश्य पूरा गर्न नेपाल सरकारको तीन तह संघ, प्रदेश र स्थानीय तहले दीर्घकालीन भू–उपयोग योजना तयार गर्नुपर्छ । यसका लागि जग्गाको वस्तुस्थिति, जनसंख्या वृद्धिदर, खाद्य तथा आवासको आवश्यकता, आर्थिक विकास तथा पूर्वाधार निर्माणका लागि जग्गाको मागका सम्बन्धमा आवश्यक अध्ययन हुनुपर्छ । स्थानीय सरकार सञ्चालन ऐन, २०७४ ले भूमि व्यवस्थापन गर्ने अधिकार स्थानीय तहअन्तर्गतको गाउँ वा नगरपालिकालाई सुम्पेको छ । त्यस सम्बन्धमा संघीय तथा प्रदेश कानूनको अधीनमा रही स्थानीय स्तरको भू–उपयोग नीति, योजना तथा कार्यक्रमहरू तर्जुमा गर्ने र तिनको सफल कार्यान्वयन गर्ने, व्यवस्थित बस्ती विकासको योजनाहरू कार्यान्वयनमा ल्याउने काम स्थानीय गाउँ वा नगरपालिकाको हो । 

लेखक अधिवक्ता हुन् ।