जग्गा तथा निजी भवनको निःसर्गमा किन कर लाग्छ
राज्यले जुन स्थानमा पूर्वाधारको विकास गरेको हुन्छ, त्यस्तो स्थानमा तुलनात्मक रूपमा शान्ति सुरक्षाको राम्रो प्रबन्ध पनि गरेको हुन्छ । सोही क्षेत्रमा रोजगारी तथा आय आर्जनको वातावरण पनि सृजना गरेको कारण त्यस्तो क्षेत्रमा अन्य क्षेत्रको तुलनामा जग्गा जमीनको मूल्य वृद्धि हुन पुग्छ । त्यस्ता क्षेत्रको पूर्वाधार संरचना निर्माणमा राज्यले समेत प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रूपमा लगानी गरेको कारणबाट कुनै व्यक्तिले प्रतिफल प्राप्त गर्छ भने त्यस्तो प्रतिफलमा राज्यले समेत अंश पाउनुपर्छ भन्ने आधारमा जग्गा तथा घरजग्गा जस्ता गैरव्यावसायिक सम्पत्तिलाई करको दायरामा राखिन्छ । प्राकृतिक व्यक्तिको जग्गा तथा घरजग्गाको निःसर्गमा हामीकहाँ अवस्था अनुसार २ दशमलव ५ प्रतिशत र ५६ प्रतिशत कर लाग्छ भने डेनमार्कमा संसारकै सबभन्दा बढी ४२ प्रतिशत, फिनल्यान्ड, आयरल्यान्डमा क्रमशः ३४ र ३३ प्रतिशत पूँजीगत लाभकर लाग्ने व्यवस्था छ । बेल्जियम, लक्जेम्बर्ग, स्लोभाकिया, स्लोभेनिया, स्वीट्जरल्यान्ड र तुर्कीमा जस्ता यूरोपेली देशमै पनि पूँजीगत लाभ कर नलाग्ने व्यवस्था छ ।
केही अन्योल र द्विविधाका बीच प्रयोगमा रहेको जग्गा तथा घरजग्गाको निःसर्गमा अग्रिम कर असुल्ने कानूनी व्यवस्थाको कार्यान्वयनमा थप सुस्पष्टता आउन जरुरी देखिन्छ ।
कर्जाको सिलसिलामा धितो दिइएको घरजग्गा
प्राकृतिक व्यक्तिले बैंक तथा वित्तीय संस्थाबाट कर्जा लिई पछि कर्जा भुक्तानी नगरेको अवस्थामा १० वर्षभन्दा बढी स्वामित्वमा रही निरन्तर आपैm बसोवास गरेको भवनले ओगटेको क्षेत्रफल बराबरको जग्गा वा एक रोपनी जग्गामध्ये जुन घटी हुन्छ, त्यस्तो सम्पत्ति बैंक वा वित्तीय संस्थाले लीलामी गरेको भए पनि पूँजीगत लाभ कर नलाग्ने हुन्छ । तर, त्यसबाहेकका जग्गा तथा घरजग्गा धितो लीलाम गर्दाको समयको बजार मूल्य मानौं ५० लाख रुपैयाँ र खरीद मूल्य (लागत) २० लाख रुपैयाँ भए बढी भएको रकम ३० लाख रुपैयाँमा पूँजीगत लाभ भएको मानी लाभकर ५ वर्षभन्दा कम स्वामित्वमा रहेको भए ५ प्रतिशत र त्योभन्दा बढी भए २ दशमलव ५ प्रतिशतले गणना गर्नुपर्छ ।
लाभ नभए पनि कर प्रयोजनमा लाभ भएको मानी कर तिर्नुपर्ने
कुनै व्यक्तिले आफ्नो जग्गा कुनै धार्मिक वा परोपकारी संस्थालाई दान गर्छ भने त्यसरी दान गरेको समयमा उक्त जग्गाको बजार मूल्य मानौं १ करोड रुपैयाँ रहेछ उक्त जग्गा ५ लाख रुपैयाँमा खरीद गरेको रहेछ भने बाँकी ९५ लाख जग्गा दिने दातालाई लाभ भएको मानी दाताउपर नै पूँजीगत लाभकर लाग्छ । भलै व्यवहारमा जग्गा दाताले नगद प्राप्त गरेकै हुँदैन । जग्गा दान गर्नुअगाडि कैयन् दातालाई यस किसिमको कानूनी व्यवस्थाको जानकारी नहुन पनि सक्छ । करको दृष्टिभन्दा बाहिरबाट हेर्दा दातामाथि जग्गा दिँदा थप करको व्ययभार किन थपिएको होला भन्ने पनि पर्नसक्छ । तर, करको दृष्टिकोणबाट हेर्दा आफूसँग भएको सम्पत्ति जुन समयमा दान गरेको हुन्छ, त्यस समयको त्यो सम्पत्तिको बजार मूल्य निजले वास्तविक रूपमा प्राप्त नगरे पनि प्राप्त गरेको मानिन्छ ।
सम्पत्ति बन्डा हुँदा लोग्ने स्वास्नीमै पनि कर लाग्न सक्ने
लोग्नेस्वास्नीको सम्बन्ध विच्छेद भएको अवस्थामा उनीहरूको सम्बन्ध एकाघर परिवारको रूपमा कायम रहेको मानिँदैन । एकासँगोलको हकअंशबाट सम्बन्ध अलग भएको स्वास्नी वा लोग्नेका नाममा सम्पत्ति निःसर्ग वा हस्तान्तरण भएको अवस्थामा सम्पत्ति प्राप्त गर्नेलाई लाभ भएको मानिने भएकाले सम्बन्ध विच्छेद गरी वा अंश लिएको अवस्थामा आन्तरिक राजस्व कार्यालयबाट तत्काल कर नलाग्ने गरी आयकर ऐनको दफा ४३ बमोजिम सुविधा लिन सकिने व्यवस्था गरिएको छ । मानौं ‘क’ र ‘ख’ लोग्ने स्वास्नी रहेछन् । ‘क’ ले आफ्नी श्रीमती ‘ख’ लाई अंशबापत दिएको जग्गाको खरीद मूल्य रू. १ करोडमा रहेछ । हस्तान्तरण गरेको समयमा सोही जग्गाको बजार मूल्य रू. २ करोड रहेछ । कर प्रयोजनमा ‘क’ ले ‘ख’ लाई अंशबापत जग्गा दिएका बखत नै लाभ भएको मानी दफा ४३ बमोजिम सुविधा नलिएको अवस्थामा ‘क’ लाई लाभ भएको मानिने भएकाले तत्काल कर तिर्नुपर्ने अवस्था आउँछ ।
एका परिवारबाहेक मृत्युपछिको सम्पत्ति हस्तान्तरणमा कर
कुनै व्यक्तिले कुनै अर्को व्यक्तिलाई कर्जा दिँदा सो कर्जाको सुरक्षणबापत मानौं २० लाख रुपैयाँ घरजग्गाबापत धितो लेखिदिएकोमा कर्जा भुक्तानी नगदै कर्जा लिने व्यक्तिको मृत्यु भयो । कर्जा दिएको समयको उक्त धितोबापतको सम्पत्तिको मूल्यभन्दा सम्पत्ति सकार गरेको समयमा उक्त सम्पत्तिको बजार मूल्य बढ्न गई ५० लाख रुपैयाँ पुगेको रहेछ भने त्यसरी बढी भएको रकम ३० लाख रुपैयाँ कर्जा दिने व्यक्तिलाई लाभ भएको मानी पूँजीगत लाभ कर लाग्छ ।
अधिग्रहण गर्दा हुने लाभमा कर
सडक, विमानस्थल, नहरजस्ता पूर्वाधार वा विकास निर्माण गर्ने क्रममा त्यस्ता आयोजनाले कुनै जग्गा तथा भवन अधिग्रहणको माध्यमबाट क्षतिपूर्तिबापत रकम भुक्तानीपछि सम्पत्तिको अस्वैच्छिक रूपमा निःसर्ग हुनपुग्छ । यसरी जग्गा हस्तान्तरण गर्नेे व्यक्तिले प्राप्त गरेको मुआब्जा तथा क्षतिपूर्तिबापत प्राप्त रकम निःसर्ग भएको जग्गा तथा भवनबापतको आयका रूपमा गणना हुन्छ । खर्च प्रयोजनमा अधिग्रहण भएको जग्गा खरीद र अन्य पूँजीकृत गरिनुपर्ने खर्च भए त्यो समेत समावेश गरी खर्च दाबी गर्न पाउँछ । क्षतिपूर्तिबापत प्राप्त रकममा लागत घटाई बाँकी रहने रकममा पूँजीगत लाभ कर लाग्छ । तर, विडम्बना कुनकुन आयोजनाले रकम भुक्तानी गर्दा यस व्यवस्थाको कार्यान्वय गरे नगरेका साथै विभागले यस व्यवस्थाको कार्यान्वयनमा यथोचित ध्यान पुर्याएको देखिँदैन ।
रिटेन्सन (थमौती) सहितको निःसर्गमा कर
सम्पत्तिको वास्तविक निःसर्ग नभए पनि कर प्रयोजनमा सम्पत्तिका स्वरूप परिवर्तन भएको अवस्थामा सम्पत्ति निःसर्ग भएको मानिन्छ । मानौं कुनै कृषि प्रयोजको रू. १० लाखमा खरीद गरेको जग्गा विक्री गर्ने प्रयोजनका लागि कसैले प्लटिङ गरेमा प्लटिङ गरेको समयमा उक्त जग्गाको रू.१ करोड बजार मूल्य रहेछ भने कर प्रयोजनमा जग्गा विक्री नभए पनि उक्त १ करोड रुपैयाँ तत्काल प्राप्त गरेको मानी बाँकी रहने ९० लाख करयोग्य हुन पुग्छ । यसरी गैरव्यावसायिक करयोग्य सम्पत्तिको स्वरूप फेरिएर व्यापारिक मौज्दात कायम हुँदा स्वामित्व भने सोही व्यक्तिको नाममा रहेको अवस्थामा थमौतीसहित निःसर्ग भएको मानिन्छ । सोही जग्गा पछि वास्तविक रूपमा विक्री गर्दा ३ करोड रुपैयाँ प्राप्त भएको रहेछ भने लाभ भएकोे थप २ करोड रुपैयाँमा पूँजीगत लाभकर नलाग्ने भई व्यवसायको आयमा लाग्ने आयकर तिर्नुपर्छ । यस्तो कानूनी व्यवस्थाको कार्यान्वयनमा स्थानीय निकाय, नापी कार्यालय र मालपोत कार्यालयको समन्वय हुनुपर्ने देखिन्छ । देशमा प्लटिङको सुनामी आयो कैयन् जग्गा टुक्राटुक्रा भए खेतीयोग्य जमीनमा शहर बसाइयो । तर, जसरी कर असुलिनुपर्थ्यो, त्यसरी कर असुल्न सरकारी निकायहरू उदासीन देखिए ।
घर जग्गाको निःसर्गमा क्षेत्रफलको व्यवस्था
दश वर्षभन्दा बढी स्वामित्वमा रही १० वर्ष वा त्योभन्दा बढी बसोवास गरेको घरजग्गाको निःसर्गमा ‘एक रोपनीको’ व्यवस्थाले शहरी क्षेत्रको करोडौं मूल्य पर्ने घरजग्गाको निःसर्गमा पूँजीगत लाभकर नलाग्ने व्यवस्थालाई प्रगतिशील मान्न सकिँदैन । जबकी ग्रामीण क्षेत्रमा यस किसिमको करको सुविधा १५–२० लाख रुपैयाँमा सीमित हुन्छ भने शहरी क्षेत्रमा ५०औं करोडको पनि हुनसक्छ ।
निष्कर्ष
प्राकृतिक व्यक्तिको जग्गा तथा घरजग्गाको निःसर्गमा पूँजीगत लाभकर लाग्ने विषय प्राविधिक र व्यावसायिक भए पनि यसको प्रयोग मालपोत कार्यालयकै कर्मचारीबाट हुने भएकाले त्यस्तो प्राविधिक पक्षमा कमजोरी हुने र राजस्वमा समेत कमी आउने स्वाभाविक आकलन गर्न सकिन्छ । अर्कातिर विभागबाट जारी परिपत्रहरू पनि एकआपसमा विरोधाभासपूर्ण देखिन्छ । महालेखाको २०७५ सालको प्रतिवेदनमा प्राकृतिक व्यक्तिको घरजग्गा निसर्ग हुँदा पूँजीगत लाभकर अग्रिम रूपमा असुल गर्ने तर निकायको हकमा आय विवरण राखी खर्चकट्टी गरी बाँकी रकममा कर असुल गर्नुपर्ने भन्ने उल्लेख हुँदाहुँदै आर्थिक ऐन, २०७७ बाट साविकको १० प्रतिशतलाई घटाई १ दशमलव ५ प्रतिशत अग्रिम कर असुल गर्नुपर्ने गरी संशोधन गरिएको छ । केही अन्योल र द्विविधाका बीच प्रयोगमा रहेको जग्गा तथा घरजग्गाको निःसर्गमा अग्रिम कर असुल्ने कानूनी व्यवस्थाको कार्यान्वयनमा थप सुस्पष्टता आउन जरुरी देखिन्छ ।
लेखक वाणिज्य तथा कर कानून क्षेत्रमा संलग्न अधिवक्ता हुन् ।
